Đặt vấn đề

Trong bài về đặc thù dự án xây dựng thuộc chuỗi này, đã có một nhận định: hỏi bất kỳ PMU hay nhà thầu nào có kinh nghiệm nhiều dự án tại Việt Nam về nguyên nhân trễ tiến độ số một, câu trả lời gần như đồng nhất là giải phóng mặt bằng. Không phải thiết kế chậm, không phải nhà thầu yếu, không phải thủ tục thanh toán. Là giải phóng mặt bằng.

Điều đó không phải vì quy trình GPMB tự thân xấu. Mà vì phần lớn người quản lý dự án không chuẩn bị đúng mức cho nó: không phân tích đủ thời gian cần thiết, không tính đủ chi phí vào tổng mức đầu tư, không xây dựng phương án dự phòng khi GPMB chậm hơn kế hoạch.

Thực tế còn thêm một nguyên nhân thường bị bỏ qua: dữ liệu không sạch. Khi thông tin kiểm đếm nằm rải rác trong các file riêng lẻ của từng cán bộ, đơn giá bồi thường thay đổi hằng năm mà không có hệ thống cập nhật tập trung, và nhân sự xáo trộn sau các đợt sáp nhập đơn vị hành chính, thì GPMB chậm không phải vì thiếu nỗ lực mà vì công việc chưa có nền dữ liệu đủ để chạy nhanh.1

Bài viết này phân tích trình tự thủ tục GPMB theo khung pháp lý hiện hành, cơ cấu chi phí cần tính trong tổng mức đầu tư, và những điểm rủi ro thực tiễn từ góc nhìn quản lý dự án.

1. Khung pháp lý GPMB 2024-2026

1.1. Luật Đất đai 2024 và những thay đổi then chốt

Luật Đất đai số 31/2024/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 18/1/2024, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Đây là bộ luật đất đai toàn diện nhất kể từ năm 2013, thay thế Luật Đất đai 2013 với nhiều điều chỉnh quan trọng trong quy trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.2

Những thay đổi có tác động trực tiếp đến công tác GPMB trong dự án xây dựng bao gồm:

Về định giá đất: Luật 2024 xóa bỏ cơ chế khung giá đất do Chính phủ ban hành, chuyển sang giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định theo nguyên tắc thị trường. Điều này tạo ra sự linh hoạt hơn nhưng cũng tạo ra sự khác biệt lớn giữa các địa phương và yêu cầu cơ quan thẩm định phải có năng lực định giá đất độc lập.3

Về trình tự thủ tục: Quy trình được chuẩn hóa rõ hơn, các mốc thời gian pháp lý được xác định cụ thể hơn so với luật cũ. Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có cấu trúc rõ ràng hơn về thành phần và thẩm quyền.

Về quyền của người bị thu hồi đất: Quyền được thông báo, được tham gia ý kiến, được khiếu nại và được bồi thường theo giá thị trường được quy định đầy đủ hơn. Trong thực tiễn, điều này có nghĩa là quy trình cần thêm thời gian để lấy ý kiến và xử lý phản hồi.

1.2. Các nghị định hướng dẫn

Luật Đất đai 2024 được cụ thể hóa qua bốn nghị định chính liên quan đến GPMB:

Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thay thế Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Đây là nghị định nền tảng cho toàn bộ công tác lập phương án bồi thường.4

Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, hướng dẫn cụ thể các phương pháp thẩm định và điều kiện áp dụng từng phương pháp.5

Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024, bao gồm các quy định về trình tự thu hồi đất và thủ tục hành chính liên quan.6

Nghị định 175/2024/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng quy định chi phí GPMB là một trong những cấu phần của tổng mức đầu tư và dự toán xây dựng, đồng thời xác định trách nhiệm của chủ đầu tư trong phối hợp thực hiện GPMB.7

Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp và phân cấp trong lĩnh vực đất đai, trong đó có nội dung phân cấp mạnh trách nhiệm phê duyệt phương án bồi thường về cấp cơ sở (xã/phường) từ năm 2026. Đây là nghị định quan trọng nhất về phân công chức năng GPMB trong mô hình chính quyền 2 cấp mới.8

1.3. Chính quyền 2 cấp và tác động lên GPMB

Việc tổ chức lại chính quyền địa phương theo mô hình 2 cấp (tỉnh/thành phố và xã/phường, bỏ cấp huyện) có tác động trực tiếp đến phân công thực hiện GPMB. Theo mô hình mới:

UBND tỉnh/thành phố là cấp quyết định thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường, ban hành quyết định cưỡng chế. Thẩm quyền được tập trung hơn, thay vì chia sẻ với cấp huyện như trước.

UBND xã/phường có vai trò thực thi tại địa bàn: niêm yết thông báo, tổ chức tuyên truyền, phối hợp kiểm đếm, lấy ý kiến hộ dân. Đây là cấp trực tiếp tiếp xúc với người bị thu hồi đất.

Cơ quan chuyên trách GPMB (Trung tâm Phát triển Quỹ đất cấp tỉnh hoặc Ban QLDA được giao nhiệm vụ) thực hiện công tác đo đạc, kiểm kê, lập phương án bồi thường.

Việc bỏ cấp huyện rút ngắn một số bước phê duyệt trung gian nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực của cơ quan cấp tỉnh khi phải xử lý khối lượng công việc lớn hơn.

Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, từ năm 2026, thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường được phân cấp mạnh về cấp xã/phường. Điều này tăng tốc quy trình phê duyệt về lý thuyết, nhưng đặt áp lực pháp lý rất lớn lên người đứng đầu cấp cơ sở: Chủ tịch UBND xã/phường ký phê duyệt phương án bồi thường cụ thể và chịu trách nhiệm trực tiếp về tính chính xác của từng khoản tính toán. Đây là thẩm quyền trước đây thuộc cấp huyện hoặc tỉnh, nay chuyển xuống trong khi đội ngũ cán bộ cấp xã ở nhiều địa phương chưa được chuẩn bị đủ về chuyên môn GPMB.8

2. Trình tự thủ tục GPMB theo mô hình chính quyền 2 cấp

Trình tự GPMB được tổ chức theo ba giai đoạn, từ khi có quyết định chủ trương đến khi bàn giao mặt bằng cho nhà thầu thi công.

Trình tự thủ tục giải phóng mặt bằng và bồi thường - Chính quyền 2 cấp mới Tham khảo trình tự giải phóng mặt bằng GPMB GXD, Fb Ts. Nguyễn Thế Anh

2.1. Giai đoạn 1: Bắt đầu và kế hoạch

UBND tỉnh/thành phố ban hành Thông báo Thu hồi Đất. Đây là văn bản khởi động toàn bộ quy trình. Thông báo phải nêu rõ mục đích thu hồi, phạm vi khu đất, kế hoạch tổ chức thực hiện.

UBND xã/phường tuyên truyền và niêm yết Thông báo Thu hồi Đất tại các điểm sinh hoạt cộng đồng, đồng thời thông báo đến từng hộ dân trong vùng bị ảnh hưởng. Giai đoạn này có ý nghĩa pháp lý quan trọng: từ thời điểm thông báo, người dân không được xây dựng mới, mở rộng công trình, hoặc chuyển nhượng mà không có phép, vì các tài sản phát sinh sau thông báo sẽ không được bồi thường.

2.2. Giai đoạn 2: Điều tra, kiểm đếm và lập phương án

Cơ quan chuyên trách GPMB tổ chức đo đạc và kiểm kê hiện trạng. Nội dung kiểm đếm bao gồm toàn bộ diện tích đất, nhà ở, công trình, cây trồng, hoa màu, tài sản khác trên đất và dưới mặt nước. Đây là bước có ảnh hưởng quyết định đến độ chính xác của phương án bồi thường. Kiểm đếm thiếu hoặc sai sẽ dẫn đến khiếu nại kéo dài.

Song song với đo đạc thực địa, cơ quan chuyên trách tổng hợp số liệu, lập Phương án Bồi thường, Hỗ trợ và Tái định cư bản thảo, thẩm định nội bộ.

UBND xã/phường niêm yết Phương án Bồi thường tại địa phương và gửi thông báo đến từng hộ dân để lấy ý kiến. Luật quy định thời gian lấy ý kiến và nghĩa vụ giải thích, đối thoại với người dân có ý kiến không đồng thuận.

2.3. Thủ tục kiểm đếm bắt buộc: quy trình dự phòng pháp lý

Trong thực tế, luôn có một tỷ lệ hộ dân không hợp tác trong giai đoạn kiểm đếm tự nguyện. Luật Đất đai 2024 quy định trình tự kiểm đếm bắt buộc để xử lý trường hợp này theo đúng pháp lý:

Trong vòng 10 ngày kể từ khi cơ quan chuyên trách thực hiện tuyên truyền, vận động, thông báo và lập biên bản xác nhận hộ dân không hợp tác.

UBND tỉnh/thành phố ban hành Quyết định Kiểm đếm bắt buộc.

Trong vòng 3 ngày sau khi có quyết định, cơ quan chuyên trách giao quyết định cho hộ dân liên quan.

Trường hợp hộ dân không nhận quyết định, lập biên bản xác nhận sự việc có xác nhận của chính quyền địa phương.

Thực hiện thi hành kiểm đếm bắt buộc theo đúng quy trình pháp lý với sự tham gia của cơ quan cưỡng chế.

Trình tự này có ý nghĩa quan trọng: đây là điều kiện pháp lý bắt buộc trước khi có thể tiến hành cưỡng chế thu hồi đất sau này. Bỏ qua hoặc thực hiện không đúng bất kỳ bước nào trong chuỗi này sẽ làm vô hiệu quyết định cưỡng chế.

2.4. Giai đoạn 3: Phê duyệt và thực hiện

Cơ quan chuyên trách hoàn thiện và trình phê duyệt Phương án Bồi thường, Hỗ trợ và Tái định cư chính thức, sau khi đã tiếp thu ý kiến hộ dân và điều chỉnh phù hợp.

Hội đồng Bồi thường/Tái định cư phê duyệt phương án bồi thường. Trong một số trường hợp, UBND tỉnh/thành phố ban hành thêm Quyết định Cưỡng chế Kiểm đếm hoặc Quyết định Cưỡng chế Thu hồi Đất đối với những hộ dân vẫn không chấp hành sau toàn bộ quy trình thuyết phục.

Chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải thực hiện trong vòng 30 ngày kể từ ngày có quyết định phê duyệt phương án. Sau khi chi trả đủ, hộ dân bàn giao mặt bằng. Trường hợp không tự nguyện bàn giao, tiến hành cưỡng chế bàn giao theo quy trình pháp luật.

Mặt bằng sau khi thu hồi được bàn giao cho chủ đầu tư để tiến hành thi công xây dựng.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã ban hành hướng dẫn chi tiết hóa quy trình trên thành 16 bước cụ thể áp dụng cho các dự án thu hồi đất phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế-xã hội.9 Tài liệu này là tham chiếu hữu ích để kiểm tra chéo quy trình nội bộ của từng đơn vị với chuẩn hướng dẫn chính thức.

3. Cơ cấu chi phí GPMB trong tổng mức đầu tư

Đây là phần mà người lập tổng mức đầu tư hay bỏ sót hoặc ước tính thiếu. Chi phí GPMB không chỉ là tiền bồi thường đất. Theo Thông tư hướng dẫn về chi phí đầu tư xây dựng của Bộ Xây dựng, chi phí GPMB bao gồm đủ chín nhóm dưới đây.10

3.1. Chi phí bồi thường về đất

Được tính theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất, nhân với diện tích đất bị thu hồi. Giá đất cụ thể phải phản ánh giá thị trường theo các phương pháp thẩm định được quy định tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Đây thường là khoản lớn nhất trong cơ cấu chi phí GPMB, nhưng cũng là khoản biến động nhiều nhất theo thị trường và theo từng địa phương. Dự án hạ tầng tuyến tính (đường, đường dây, đường ống) đi qua nhiều địa bàn hành chính khác nhau có thể đối mặt với đơn giá đất rất khác nhau trên cùng một tuyến.

3.2. Chi phí bồi thường về nhà, công trình trên đất

Bao gồm nhà ở, công trình kiến trúc và công trình kỹ thuật trên đất bị thu hồi. Giá bồi thường được tính theo đơn giá xây dựng công trình mới do UBND tỉnh ban hành và tỷ lệ phần trăm còn lại của công trình tùy theo mức độ hao mòn thực tế.

Với các dự án đi qua khu dân cư đô thị hoặc vùng có mật độ xây dựng cao, nhóm chi phí này có thể chiếm tỷ trọng đáng kể và cần khảo sát thực địa chi tiết trước khi lập tổng mức đầu tư.

3.3. Chi phí bồi thường tài sản gắn liền với đất, trên mặt nước

Bao gồm cây lâu năm, hoa màu, vật nuôi được nuôi trồng hợp pháp trên đất và trên mặt nước. Đơn giá bồi thường do UBND tỉnh quy định cho từng loại cây, vật nuôi tại thời điểm kiểm kê.

Dự án thủy lợi, hồ chứa, hay kênh dẫn nước qua vùng nuôi trồng thủy sản thường có khoản chi phí này rất lớn và khó ước tính sớm do phụ thuộc vào mùa vụ và quy mô nuôi trồng tại thời điểm kiểm đếm thực tế.

3.4. Chi phí bồi thường khác theo quy định

Bao gồm các khoản bồi thường đặc thù không thuộc ba nhóm trên: thiệt hại do tạm thời không sử dụng đất, chi phí di dời vật tư, thiết bị của các cơ sở sản xuất kinh doanh, và các khoản khác theo quy định của địa phương.

3.5. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Đây là nhóm chi phí riêng biệt với bồi thường. Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định các khoản hỗ trợ gồm: hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp và tìm kiếm việc làm, hỗ trợ tái định cư bằng tiền (khi không bố trí được đất hoặc nhà tái định cư), và các khoản hỗ trợ đặc thù theo quyết định của UBND tỉnh.

Trong thực tiễn, nhiều dự án bỏ thiếu hoặc ước tính thấp nhóm chi phí hỗ trợ này, dẫn đến phải điều chỉnh tăng tổng mức khi lập phương án bồi thường chi tiết.

3.6. Chi phí tái định cư

Nếu dự án phải bố trí tái định cư cho hộ dân bị thu hồi đất ở, chi phí tái định cư bao gồm: xây dựng khu tái định cư mới, hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư, mua hoặc xây nhà tái định cư, và chi phí quản lý khu tái định cư giai đoạn đầu.

Đây là khoản chi phí lớn và thường bị đánh giá thấp trong giai đoạn lập tổng mức đầu tư. Dự án hạ tầng lớn (đường cao tốc, đường sắt, hồ chứa) ở vùng dân cư đông đúc có thể cần đầu tư khu tái định cư quy mô tương đương một dự án xây dựng riêng.

3.7. Chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Bao gồm chi phí hoạt động của hội đồng bồi thường, cơ quan chuyên trách GPMB, tổ chức đo đạc địa chính, kiểm kê thực địa, thẩm định phương án, thông báo và tổ chức lấy ý kiến hộ dân, và chi phí quản lý hành chính liên quan.

Nhiều ban quản lý dự án không tính khoản này hoặc tính rất thấp, trong khi thực tế đây là khoản chi thực có trong suốt thời gian GPMB có thể kéo dài nhiều năm.

3.8. Chi phí sử dụng đất và thuê đất trong thời gian xây dựng

Sau khi thu hồi và bồi thường xong, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định. Đối với dự án đầu tư công thường được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Đối với dự án đầu tư ngoài công lập, tùy theo hình thức sử dụng đất (giao đất có thu tiền hay thuê đất) mà chi phí này có thể rất lớn và phải tính vào tổng mức đầu tư.

3.9. Chi phí di dời, hoàn trả hạ tầng kỹ thuật

Dự án đi qua khu vực đã có hạ tầng kỹ thuật (đường điện, đường cáp viễn thông, đường ống cấp thoát nước, hệ thống chiếu sáng, trạm biến áp, mạng lưới cấp khí) phải di dời hoặc hoàn trả cho các đơn vị quản lý. Chi phí này thường phát sinh nhiều ở dự án đô thị và thường bị ước tính thấp trong giai đoạn đầu vì chưa có khảo sát đầy đủ về hạ tầng ngầm.

Với các tuyến dự án dài, chi phí di dời hạ tầng kỹ thuật có thể chiếm từ 5 đến 15% tổng chi phí GPMB, tùy theo mật độ hạ tầng hiện hữu trên tuyến.

4. Ước tính chi phí GPMB trong giai đoạn lập tổng mức đầu tư

Trong giai đoạn lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi và khả thi, chưa có phương án bồi thường chi tiết, nhưng vẫn phải có con số chi phí GPMB trong tổng mức đầu tư để cơ quan có thẩm quyền xem xét phê duyệt chủ trương đầu tư.

Phương pháp ước tính thực dụng mà các đơn vị tư vấn thường dùng gồm:

Đối với chi phí bồi thường đất: diện tích thu hồi chia theo loại đất (đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác) nhân với đơn giá tham khảo từ bảng giá đất hiện hành của địa phương, có hệ số điều chỉnh theo thị trường. Cần lưu ý bảng giá đất không phải là giá đất cụ thể, nhưng có thể dùng làm tham chiếu ban đầu với hệ số điều chỉnh phù hợp.

Đối với chi phí bồi thường nhà và công trình: số lượng và quy mô công trình nhà ở và kiến trúc trên diện tích thu hồi, ước tính từ khảo sát thực địa hoặc ảnh vệ tinh, nhân với đơn giá xây dựng mới theo quy định địa phương.

Đối với chi phí tái định cư: ước tính số hộ phải bố trí tái định cư, nhân với chi phí xây dựng nhà tái định cư bình quân và chi phí hạ tầng khu tái định cư theo tiêu chuẩn.

Đối với chi phí tổ chức thực hiện và các khoản khác: thường ước tính theo tỷ lệ phần trăm của tổng chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, tham khảo từ định mức hoặc thực tiễn dự án tương tự.

Sai số ước tính trong giai đoạn này thường từ 20 đến 50% so với chi phí quyết toán thực tế, vì nhiều biến số chỉ xác định được khi tiến hành kiểm đếm thực tế. Đây là lý do một số dự án phải điều chỉnh tổng mức đầu tư nhiều lần liên quan đến chi phí GPMB.

5. Những sai lầm phổ biến trong lập dự toán GPMB

5.1. Chỉ tính chi phí bồi thường đất, bỏ các khoản khác

Đây là sai lầm phổ biến nhất. Phương án bồi thường về đất được tính toán, nhưng chi phí tổ chức thực hiện, chi phí hỗ trợ và chi phí di dời hạ tầng kỹ thuật không được tính đủ hoặc bị bỏ qua. Khi triển khai thực tế, các khoản này phát sinh và phải điều chỉnh tổng mức.

5.2. Dùng bảng giá đất hành chính làm giá tính bồi thường

Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành thường thấp hơn giá thị trường. Luật Đất đai 2024 quy định bồi thường theo giá đất cụ thể, không theo bảng giá hành chính. Nếu lập tổng mức đầu tư dùng bảng giá đất mà không có hệ số điều chỉnh phù hợp, chi phí GPMB thực tế sẽ cao hơn ước tính ban đầu đáng kể.

5.3. Không dự phòng cho trường hợp GPMB kéo dài

Khi GPMB chậm, chi phí phát sinh không chỉ từ GPMB mà còn từ phía dự án: lãi vay, chi phí duy trì ban quản lý dự án, chi phí chờ của nhà thầu (khi đã ký hợp đồng mà chưa có mặt bằng), và chi phí cơ hội. Dự toán GPMB không có khoản dự phòng cho các tình huống này sẽ bị thiếu nghiêm trọng.

5.4. Không tính chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng cho dự án ngoài công lập

Dự án đầu tư tư nhân có sử dụng đất nhà nước giao theo hình thức thuê đất hoặc giao đất có thu tiền phải tính khoản này. Bỏ sót đây là lỗi tính chi phí, không phải lỗi thiếu thông tin vì quy định đã rất rõ.

6. Rủi ro GPMB từ góc nhìn quản lý dự án

6.1. Rủi ro tiến độ từ mặt bằng bàn giao không đúng hạn

Tiến độ tổng thể của dự án bị ràng buộc bởi tiến độ bàn giao mặt bằng. Khi hợp đồng thi công đã ký với nhà thầu nhưng GPMB chậm, phát sinh một loạt vấn đề: nhà thầu không có đủ mặt bằng để thi công liên tục, thiết bị và nhân lực đã huy động nhưng không tận dụng được, chi phí chờ phát sinh mà thường không có trong hợp đồng điều khoản bồi thường rõ ràng.

Biện pháp phòng ngừa ở cấp kế hoạch: bắt đầu GPMB sớm nhất có thể, không chờ đến khi thiết kế kỹ thuật hoàn thành. Nhiều dự án có thể xác định sơ bộ ranh giới thu hồi từ giai đoạn nghiên cứu khả thi và khởi động GPMB sơ bộ sớm hơn thông lệ.

Biện pháp phòng ngừa ở cấp hợp đồng: điều khoản hợp đồng thi công cần quy định rõ nghĩa vụ của chủ đầu tư về bàn giao mặt bằng, thời điểm bàn giao, và cơ chế điều chỉnh tiến độ khi GPMB không đúng kế hoạch. Tránh điều khoản mơ hồ kiểu “bàn giao mặt bằng khi đủ điều kiện”.

6.2. Rủi ro từ sai lệch số liệu kiểm đếm

Phương án bồi thường được lập trên cơ sở số liệu kiểm đếm. Nếu kiểm đếm thiếu sót, phương án sẽ có sai lệch. Hộ dân phát hiện sai lệch (bất lợi cho họ) sẽ khiếu nại. Quy trình giải quyết khiếu nại GPMB có thể kéo dài, đặc biệt khi leo thang lên cấp tỉnh hoặc tòa án hành chính.

Biện pháp phòng ngừa: đầu tư vào chất lượng kiểm đếm từ đầu. Sử dụng công nghệ đo đạc chính xác, có hình ảnh và biên bản ký xác nhận cùng hộ dân tại thời điểm kiểm đếm. Chi phí đầu tư cho kiểm đếm kỹ lưỡng thấp hơn nhiều so với chi phí xử lý khiếu nại và điều chỉnh phương án sau này.

6.3. Rủi ro pháp lý từ thực hiện không đúng trình tự

GPMB là lĩnh vực có nhiều quy định trình tự bắt buộc với thời hạn pháp lý cụ thể. Bỏ qua một bước hoặc không thực hiện đúng thời hạn (ví dụ: không thực hiện đủ tuyên truyền vận động trước khi ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc) có thể làm vô hiệu toàn bộ quyết định cưỡng chế sau đó. Khi đó, phải thực hiện lại từ bước bị sai sót, gây mất thêm nhiều tháng.

Biện pháp phòng ngừa: có bộ phận pháp lý chuyên trách theo dõi tuân thủ quy trình, lập checklist kiểm soát từng bước với mốc thời gian pháp lý, và lưu trữ đầy đủ hồ sơ mỗi bước để có căn cứ khi cần chứng minh thực hiện đúng quy trình.

6.4. Rủi ro pháp lý cho cán bộ phê duyệt sau phân cấp

Với Nghị định 151/2025/NĐ-CP phân cấp thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường về cấp xã từ năm 2026, rủi ro pháp lý cá nhân của người ký phê duyệt tăng lên đáng kể. Một phương án bồi thường sai đơn giá, bỏ sót khoản hỗ trợ, hoặc áp dụng không đúng quy định mới nhất của tỉnh không còn chỉ là vấn đề nghiệp vụ mà là căn cứ cho xử lý kỷ luật hoặc truy trách nhiệm cá nhân người ký.8

Nguy cơ này có nguồn gốc từ đặc thù của công tác GPMB: đơn giá bồi thường cây trồng, vật nuôi, nhà ở được cập nhật hàng năm theo quyết định của từng tỉnh; quy định pháp luật thay đổi qua từng nghị định; và ở nhiều nơi chưa có hệ thống tra cứu tập trung, cán bộ vẫn tự quản lý dữ liệu trong file Excel riêng lẻ. Khi đơn giá áp sai hoặc dùng văn bản đã hết hiệu lực, người ký phê duyệt không phải là người nhập số mà lại là người chịu trách nhiệm pháp lý.

Biện pháp phòng ngừa từ phía chủ đầu tư và cơ quan chuyên trách: thiết lập quy trình kiểm tra chéo phương án bồi thường trước khi trình ký, đặc biệt là kiểm tra đơn giá áp dụng so với quyết định hiện hành của tỉnh, và đảm bảo biên bản kiểm kê đủ chữ ký xác nhận để chứng minh căn cứ tính toán.

7. Tính minh bạch trong phương án bồi thường và công tác vận động

7.1. Sự đồng thuận đến từ sự rõ ràng, không phải từ áp lực

Tỷ lệ hộ dân không hợp tác trong GPMB thường không phải vì họ không chấp nhận thu hồi đất. Phần lớn xuất phát từ việc họ không hiểu rõ mình được bồi thường những gì, theo cơ sở nào, tại sao thửa đất của họ được định giá như vậy mà thửa kế bên thì khác.

Khi hộ dân nhìn thấy từng khoản được liệt kê rõ ràng, từng đơn giá có căn cứ pháp lý cụ thể, và có thể tự kiểm tra xem diện tích đất hay cây trồng của mình đã được tính đủ chưa, công tác vận động sẽ thuận lợi hơn nhiều. Sự đồng thuận đến từ sự rõ ràng, không phải từ áp lực hay thuyết phục chung chung.1

Điều này có hàm ý thực tiễn cho người quản lý dự án: đầu tư thời gian để phương án bồi thường được trình bày dễ đọc và dễ kiểm tra không phải là công việc hành chính phụ. Đó là cách phòng ngừa khiếu nại và giảm thời gian thuyết phục từng hộ.

7.2. Niêm yết đủ và đúng cách

Pháp luật quy định niêm yết phương án bồi thường tại địa phương để lấy ý kiến. Trong thực tiễn, nhiều đơn vị thực hiện niêm yết theo nghĩa hình thức: dán tờ A4 khó đọc tại bảng thông báo của UBND xã. Hộ dân không đến xem, không hiểu nội dung, nhưng biên bản vẫn ghi “đã niêm yết đúng quy định”.

Cách tiếp cận thực chất hơn là giao thông báo trực tiếp đến từng hộ dân cùng với phiếu tính chi tiết, tổ chức họp tổ dân phố để giải thích, và có người giải đáp câu hỏi cụ thể. Chi phí thêm cho bước này thường thấp hơn nhiều so với chi phí xử lý một vụ khiếu nại kéo dài sau khi phương án đã được phê duyệt.

8. Thách thức quản lý dữ liệu và nhân sự trong bối cảnh sáp nhập

8.1. Dữ liệu rời rạc là nguồn gốc của sai sót

Một thực trạng phổ biến tại các đơn vị thực hiện GPMB là mỗi cán bộ tự quản lý dữ liệu trong bộ file riêng của mình: bảng kiểm kê một file, đơn giá một file khác, biên bản một thư mục khác, biểu mẫu theo mẫu tự chế. Khi một người nghỉ phép, chuyển công tác, hoặc đơn vị sáp nhập, khả năng tiếp quản công việc đó gần như phụ thuộc hoàn toàn vào người cũ bàn giao trực tiếp.

Rủi ro kép là: đơn giá bồi thường cây trồng, vật nuôi, nhà ở thay đổi hằng năm theo quyết định của từng tỉnh; nếu cán bộ áp file đơn giá cũ mà không biết đã có quyết định cập nhật, phương án bồi thường sẽ sai ngay từ dữ liệu nền, dẫn đến phải làm lại toàn bộ tính toán khi bị phát hiện.1

8.2. Xáo trộn nhân sự sau sáp nhập đơn vị hành chính

Quá trình sắp xếp lại đơn vị hành chính theo mô hình chính quyền 2 cấp dẫn đến xáo trộn nhân sự tại các cơ quan thực hiện GPMB: người cũ luân chuyển sang vị trí khác, người mới tiếp nhận dự án đang dở dang mà không có hệ thống lưu trữ đủ để tự đọc hiểu trạng thái công việc. Kết quả thực tế là tháng đầu của người mới mất vào việc tìm hiểu lại từ đầu những gì người cũ đã làm.

Về phía chủ đầu tư và PMU, điều này có nghĩa là cần xây dựng yêu cầu tối thiểu về bàn giao hồ sơ GPMB khi có thay đổi nhân sự tại cơ quan chuyên trách: trạng thái từng hộ dân, các hộ đã kiểm kê xong nhưng chưa ký biên bản, các hộ đã ký biên bản nhưng chưa nhận tiền, và các hộ đang có khiếu nại. Thông tin này cần ở dạng có thể đọc được mà không cần giải thích thêm.

Kết luận

GPMB không phải là vấn đề có thể giải quyết tốt chỉ bằng ý chí hoặc quan hệ. Nó là một quy trình pháp lý có trình tự bắt buộc, mốc thời gian xác định, và cơ cấu chi phí cụ thể. Người quản lý dự án am hiểu GPMB không phải là người có thể “đẩy nhanh” bằng cách bỏ bước, mà là người biết:

Bắt đầu sớm và lập kế hoạch thực tế dựa trên thời gian thực tế của từng bước, không phải thời gian lý thuyết.

Tính đủ chi phí GPMB với đầy đủ chín nhóm khoản mục, không chỉ chi phí bồi thường đất, và có dự phòng hợp lý cho biến động giá đất và thời gian kéo dài.

Tuân thủ đúng trình tự pháp lý từng bước, đặc biệt trình tự kiểm đếm bắt buộc trước khi tiến tới cưỡng chế, vì sai một bước có thể phải làm lại từ đầu.

Quản lý kỳ vọng của tất cả các bên về khả năng GPMB chậm, và có phương án dự phòng tiến độ thi công khi mặt bằng bàn giao không đúng hạn.

GPMB không chậm chỉ vì cán bộ thiếu nỗ lực. Nhiều khi nó chậm vì dữ liệu chưa được tổ chức để công việc có thể chạy nhanh: số liệu kiểm kê rời rạc, đơn giá không được cập nhật kịp, hồ sơ không thể tiếp quản khi nhân sự thay đổi. Từ góc nhìn quản lý dự án, giải quyết điều này không phải là đầu tư vào công nghệ mà là đầu tư vào quy trình: ai giữ dữ liệu gì, theo định dạng nào, cập nhật bao giờ, và bàn giao như thế nào khi cần.

Khung pháp lý Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP đang định hình lại cách phân công trách nhiệm GPMB ở cấp địa phương. Người quản lý dự án cần theo dõi sát việc địa phương cụ thể triển khai thẩm quyền phê duyệt mới như thế nào, vì năng lực và quy trình giữa các tỉnh vẫn có những khác biệt đáng kể trong giai đoạn chuyển tiếp này.

Tham khảo thêm

Các bài trong chuỗi quản lý dự án xây dựng liên quan đến nội dung bài viết này:

Liên hệ tư vấn và hỗ trợ triển khai

Nếu bạn đang chuẩn bị lập tổng mức đầu tư cho dự án có chi phí GPMB phức tạp, hoặc cần hỗ trợ xây dựng kế hoạch GPMB và phân tích rủi ro cho dự án cụ thể, hãy liên hệ trực tiếp kèm mô tả ngắn về loại dự án, quy mô, địa bàn và giai đoạn hiện tại:

© 2026 HydrostructAI - Tư vấn Quản lý Dự án Đầu tư Xây dựng & Mô hình hóa BIM

Tài liệu tham khảo

Danh mục tài liệu

Văn bản pháp luật

Văn bản Nội dung Tra cứu
Luật Đất đai 31/2024/QH15 (HH 01/8/2024) Khung pháp lý toàn diện về đất đai, thu hồi, bồi thường vbpl.vn
Nghị định 88/2024/NĐ-CP Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vbpl.vn
Nghị định 71/2024/NĐ-CP Quy định về giá đất vbpl.vn
Nghị định 102/2024/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 vbpl.vn
Nghị định 175/2024/NĐ-CP Quản lý dự án đầu tư xây dựng vbpl.vn
Luật XD 135/2025/QH15 (HH 01/7/2026) Khung pháp lý đầu tư xây dựng cập nhật vbpl.vn
Thông tư 11/2021/TT-BXD Chi phí đầu tư xây dựng, gồm chi phí GPMB vbpl.vn
Nghị định 151/2025/NĐ-CP Phân định thẩm quyền chính quyền địa phương 02 cấp trong lĩnh vực đất đai vbpl.vn

Tài liệu chuyên ngành

  • GXD - Quản lý dự án. Trình tự thủ tục giải phóng mặt bằng và bồi thường (Chính quyền 2 cấp mới). Tra cứu tại qlda.gxd.vn.
  • Ts. Nguyễn Thế Anh. Tổng hợp quy trình GPMB áp dụng mô hình chính quyền 2 cấp. Facebook: Ts. Nguyễn Thế Anh.
  • Nguyễn Thế Anh. (2025). Công tác giải phóng mặt bằng: khi công cụ số trở thành cánh tay nối dài của nhà quản lý. Diễn đàn Giá Xây Dựng (giaxaydung.vn).
  • Bộ Nông nghiệp và Môi trường. (2025). Hướng dẫn 16 bước thực hiện thu hồi đất phục vụ quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế-xã hội.

Bài viết liên quan trên HydrostructAI

  1. Nguyễn Thế Anh. (2025). Công tác giải phóng mặt bằng: khi công cụ số trở thành cánh tay nối dài của nhà quản lý. Diễn đàn Giá Xây Dựng. Tra cứu tại giaxaydung.vn. ↩ ↩2 ↩3

  2. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam. (2024). Luật Đất đai số 31/2024/QH15 ngày 18/01/2024. Hà Nội. Tra cứu tại vbpl.vn. ↩

  3. Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam. (2024). Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 quy định về giá đất. Hà Nội. Tra cứu tại vbpl.vn. ↩

  4. Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam. (2024). Nghị định 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Hà Nội. Tra cứu tại vbpl.vn. ↩

  5. Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam. (2024). Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 quy định về giá đất. Sđd. ↩

  6. Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam. (2024). Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024. Hà Nội. Tra cứu tại vbpl.vn. ↩

  7. Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam. (2024). Nghị định 175/2024/NĐ-CP ngày 30/12/2024 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Xây dựng. Hà Nội. Tra cứu tại vbpl.vn. ↩

  8. Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam. (2025). Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp và phân cấp trong lĩnh vực đất đai. Hà Nội. Tra cứu tại vbpl.vn. ↩ ↩2 ↩3

  9. Bộ Nông nghiệp và Môi trường. (2025). Hướng dẫn 16 bước thực hiện thu hồi đất phục vụ quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế-xã hội. Hà Nội. ↩

  10. Bộ Xây dựng. (2021). Thông tư 11/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Hà Nội. Tra cứu tại vbpl.vn. ↩